Le premier million

 J'ai acheté mon triplex pour 200 000$ à la fin de 2005 et j’ai profité de l’occasion pour refaire la toiture pour 10 000$. J’étais seul, avec des revenus dans la moyenne québécoise et pour rassurer la banque ma mère (qui avait  pourtant un dossier de crédit de merde) a co-signée le prêt.  Elle apportait des revenus qui permettaient de respecter les ratios d’endettement requis. J’ai mis le minimum de mise de fonds, qui si ma mémoire est bonne, était de 10 % à ce moment, pour avoir un prêt assuré par la SCHL (société canadien d’habitation et logement). 

Et c’est lors de cet achat que j’ai passé une petite vite.  En effet, les règles pour obtenir un prêt assuré de la SCHL est d’avoir l’intention d’y habiter.  Comme vous le savez, ce sont les intentions qui comptent !  J’avais vraiment l'intention d’y habiter, toutefois, peu de temps après avoir signé les documents, mes “intentions” ont changés.

En 2007, je crois que c’était vers la fin de l’année,  j'ai refinancé le prêt hypothécaire pour avoir l le triplex à mon nom seulement. J’ai remis une quote part de 1% à ma mêre (merci maman), et avec la hausse de la valeur de la propriété plus les paiements effectués le prêt hypothécaire n’était plus assuré par la SCHL

Au début de mars 2007, j’ai acheté un duplex pour la modique somme de 170 000$  Ma mise de fonds ?  Encore la, le minimum requis soit 7.5% et la SCHL a acceptée d’assurer le prêt hypothécaire.  Car voyez-vous j’avais “l’intention” d’y habiter avec ma copine.  Mais bon, ma copine m’a laissée (quelle malchance) et mes plans ont été revus peu de temps après l’octroi du prêt.  

J’avais deux propriété qui constitueraient une troisième source de revenu.  Je dis troisième, car mes placements en bourse m’apportaient des revenus d’intérêts ou encore des dividendes.

Et voila… comment vous amassez trois sources de revenus :  

• Aujourd’hui, j’ai mon salaire de base de fonctionnaire, qui est géré par la convention collective.
• J’ai obtenu des revenus de loyers de plus de 43 000$ en 2019
• Mes revenus de placement étaient d’environ 25 000$ en 2019.

Bon, acheter des propriétés locatives c’est bien beau, mais encore faut il se loger.  J’étais rendu à une étape ou j’étais prêt à acheter mon petit chez moi… et faire grimper mon taux d’endettement.  

Nous somme rendu a la fin de  2008. A cette époque, il est possible d’obtenir une marge de crédit hypothécaire qui est assurée par la firme Genworth (un compétiteur privé de la SCHL)  avec une mise de fonds minimale  de 5%.  J’avais vraiment l’intention d’habiter dans ce charmante condominium que j’avais trouvé  pour 160 000$ . Bon je sais, vous pensez que sûrement je ne ferai pas le même coup pour la troisième fois. Vous avez raison… encore aujourd’hui j’habite ce condo.  Toutefois, pour la mise de fonds je devais trouver ce 5% qui était investi dans des placement boursiers.  Je trouvais que le rendement de mes placement excédaient le taux d’intérêt que j’allais payer sur mon hypothèque.  En plus, j’aurais un gain en capital à déclarer. Cela ne me tentait pas. Il me fallait être plus “créatif” quand j’aurai à verser la mise de fonds.

J’ai changé mon compte de placement au comptant auprès de la firme de courtage ou je faisais affaire pour un compte sur marge. Je vous expliquerai à un autre moment les avantages et inconvénients de ce type de compte, toujours en est-il que j’ai placé mes placement boursiers en garantie pour obtenir une marge de crédit.  J’ai par la suite prélevé la mise de fonds à même cette marge de crédit.  Et voilà, comment on fait un financement avec un gros 0% de mise de fonds.  Rien de mieux que d’utiliser l’argent de la Banque (ou firme de courtage) pour arriver à nos fins ! Et puis bon, indirectement l'argent provenait de mes investissements. 

En 2009, j’ai refinancé mon triplex pour obtenir environ 25 000$ qui a épongé cette marge et payé en totalité l’achat d’un véhicule usagé.

En 2013,  j’ai refinancé le duplex pour aller chercher un peu moins de 50 000$ et le triplex pour aller chercher 110 000$.  Sur ces sommes, 85 000$ se retrouvent dans mon compte d’investissement et la différence pour rembourser le prêt de ma résidence principale

En janvier 2015, je retourne chercher un 70 000$ supplémentaire sur le duplex et en août 2017, je retourne à la banque pour aller chercher un 125 000$ sur le triplex.

Finalement au mois de juin 2020, alors que le coup dur de la pandémie commence a se résorber je vais chercher un financement additionnel de 80 000$ sur le duplex.

Essentiellement, le gros des sommes dans mes placement au comptant  proviennent des institutions financières, qui ont hypothéqué mes propriété locatives dont l'équité a été libéré par ... les loyers payés de mes locataires !  Merci locataires  :-)

J’ai indiqué qu'en août 2017 je suis retourné chercher un 125 000$ sur le triplex.  Au fait ce n’est pas tout a fait exact. J’ai eu des “difficultés” avec mon institution financière habituelle. Et c’est ici que je dois vous souligner à quel point il est important d’avoir un “bon” conseiller financier.  Et quand je parle de bon, je ne parle pas de celui qui va vous donner un “bon” taux.  A un certain moment donné, obtenir un rabais de taux supplémentaire de 0.10 % ou 0.20 % est insignifiant. Encore plus quand les frais d’intérêts sont déductibles de vos déclarations fiscales.

C’est bien si vous avez un “bon” taux… mais encore faut-il que l'on vous accorde le financement ! Et à ma grande surprise, mon prêteur depuis près de 12 ans, avec une valeur nette de plus de 750 000$ et un dossier de crédit blanc comme neige, me refuse le prêt sous prétexte que mes “ratios d’endettement” sont plus élevés que la norme. Comme si je ne le savais pas  !

Le conseiller de cette période avait peu d’expérience et ne s’est pas battu pour faire passer le prêt. Je décide de faire appels à mes contacts et de faire affaire avec une conseillière d’expérience avec la concurrence.  Je veux le maximum possible et mes ratios sont “hors normes”.  Elle vérifie mon dossier, voit la valeur nette et un dossier de crédit impeccable. J’étais rendu à presque 3 ans dans mon emploi au gouvernement fédéral.  Je réussis à avoir une décision favorable. On me demande de souscrire aux assurances ET de transférer mes investissement. On commence les négociations. Finalement l’entièreté de mon REER est transféré et je souscris aux assurances… que j’annule 3 mois plus tard, le temps que la conseillière reçoit sa bonification liée a la vente des assurances.   Pour obtenir 125 000$ et un excellent taux, je considérais que le jeu en valait la chandelle.

En 2020, j’ai fait appel à un de mes amis qui avaient commencé à travailler comme conseiller hypothécaire en 2019 auprès de mon institution financière habituelle.  Encore une fois on m’a tôt souligner les ratios d’endettement élevés. On commence les négociations. Mon objectif est d’obtenir 100 000$.  Au final, après avoir commencé par un refus, ensuite un offre à 50 000$ j’ai finalement obtenu 80 000$.  Encore la, je me retrouve avec une assurance prêt que je ne souhaite pas.  Je vais la garder pendant 6 mois pour “remercier” mon ami… le temps qu’il reçoive sa bonification. Ensuite, je vais l’annuler. Coût total de l’assurance, environ 250$.  En un mois, j’avais obtenu bien plus que 250$ en rendement sur le 80 000$ emprunté.  

Les deux derniers refinancement ont été possible à cause que j’ai pu trouver un “bon” conseiller, pas juste un “donneur de taux d’intérêts”. Quelqu’un qui sait faire “parler les chiffres” versus quelqu’un qui sait compter.  Vous vous dites sûrement, mais... tes ratios d'endettement sont élevés. Effectivement. 

Toutes mes dettes sont garantis par des actifs. J'ai quelques  centaines de milliers en actif "liquide". Mon dossier de crédit a un score en haut du 850 sur 900 et j'ai une stabilité d'emploi. Rendu à un certain point, ils vous est plus facile de "négocier" avec votre institution financière.  

C'est aussi cela  l'indépendance financière.